“월 100만 원 정도 꾸준히 들어오는 수익을 만들고 싶은데, 리츠를 사야 할까요, 아니면 소형 아파트를 사서 월세를 놓아야 할까요?” 투자 상담을 하다 보면 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다. 저도 처음에는 단순히 ‘수익률’만 비교하면 답이 나올 줄 알았습니다. 배당률 5%인 리츠와 연 4% 수익률인 실물 부동산, 당연히 리츠가 낫지 않나? 하고요.
하지만 실제로 두 가지를 모두 운용해보니 이야기가 완전히 달라졌습니다. 세금, 관리비용, 레버리지, 공실 리스크까지 고려하면 손익분기점이 생각보다 복잡하게 움직입니다. 이 글에서는 10년간 리츠 포트폴리오와 실물 임대 부동산을 동시에 운용하면서 체득한 실질 수익률 비교법과 각 상황별 최적 선택 기준을 구체적인 숫자와 함께 공유하겠습니다.
리츠의 배당수익률이 연 5~6%라고 광고하고, 실물 부동산 월세 수익률이 연 3~4%라고 하면 단순 비교로는 리츠가 압도적으로 유리해 보입니다. 하지만 여기에는 숨겨진 비용들이 빠져 있습니다. 리츠는 배당소득세 15.4%가 원천징수되고, 금융소득이 2,000만 원을 넘으면 종합소득세 대상이 됩니다.
실물 부동산의 경우, 표면 수익률 4%에서 재산세, 종합부동산세, 수선유지비, 공실 기간 손실을 빼면 실질 수익률은 2.5~3% 수준으로 떨어지는 경우가 많습니다. 제가 보유한 수도권 오피스텔의 경우, 표면 수익률 4.2%였지만 보일러 교체, 2개월 공실, 중개수수료를 반영하니 첫해 실질 수익률은 2.1%에 불과했습니다.
구체적인 시나리오로 비교해보겠습니다. 1억 원을 리츠에 투자해서 연 배당률 5.5%를 받는다면, 세전 550만 원, 세후(15.4% 원천징수) 약 465만 원입니다. 월로 환산하면 약 38만 7천 원의 현금흐름이 발생합니다.
같은 1억 원으로 실물 부동산 투자를 한다면? 수도권 외곽 소형 오피스텔이나 지방 소형 아파트 정도를 매입할 수 있습니다. 월세 40만 원을 받는다고 가정하면 연 480만 원이지만, 재산세 30만 원, 수선충당금 연 50만 원, 공실 1개월분 40만 원을 빼면 실질 수입은 연 360만 원, 월 30만 원 수준입니다. 단순 비교로는 리츠가 월 8만 원 이상 유리합니다.
여기서 게임 체인저가 등장합니다. 바로 대출 레버리지입니다. 리츠는 담보대출이 사실상 불가능하지만, 실물 부동산은 LTV 70%까지 대출이 가능합니다. 1억 원 자기자본에 대출 2억 3천만 원을 더해 3억 3천만 원짜리 부동산을 매입할 수 있다는 뜻입니다.
서울 외곽 20평대 아파트를 3억 3천만 원에 매입하고 월세 85만 원을 받는다고 가정해봅시다. 대출이자(연 4.5% 기준)가 월 약 86만 원이니 현금흐름은 거의 제로입니다. “그럼 의미가 없지 않나요?” 여기서 핵심은 원금 상환과 자산 가치 상승입니다. 월 이자만 내는 거치식이 아닌 원리금균등상환으로 20년간 갚아나가면, 세입자의 월세로 내 자산이 늘어나는 구조가 됩니다.
제가 직접 계산한 손익분기점 공식은 이렇습니다. 레버리지 없이 순수 현금흐름만 비교하면, 실물 부동산 순수익률이 리츠 세후 수익률의 83% 이상이면 실물이 유리합니다. 왜냐하면 실물은 감가상각 절세, 장기보유특별공제 등 세제 혜택이 있기 때문입니다.
특히 공실률 5% 이하인 역세권 오피스텔이나 대학가 원룸의 경우, 레버리지를 활용하면 자기자본 수익률(ROE)이 연 12~15%까지 올라갈 수 있습니다. 리츠의 세후 4.5% 수익률과는 비교가 안 되는 수준이죠.
수익률만 보면 실물 + 레버리지가 압도적이지만, 리스크 조정 수익률로 보면 이야기가 달라집니다. 실물 부동산의 숨겨진 리스크를 정리하면 다음과 같습니다.
반면 리츠는 분산투자가 기본이고, 하루 만에 현금화가 가능하며, 전문 운용사가 관리합니다. “잠 편히 자면서 투자하고 싶다”면 리츠가, “적극적으로 수익을 극대화하고 싶다”면 실물이 맞습니다.
노하우 1. 리츠 투자 시 국내 리츠보다 미국 리츠(VNQ, O 등)의 세후 수익률이 높은 경우가 많습니다. 미국은 배당소득에 15% 원천징수 후 추가 과세가 제한적이기 때문입니다.
노하우 2. 실물 부동산은 ‘급매물’을 잡으면 시세 대비 10~15% 저렴하게 매입 가능합니다. 이 가격 차이만으로 2~3년 치 수익률을 선취할 수 있습니다.
노하우 3. 대부분 모르는 사실인데, 주택임대사업자 등록 시 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등 세제 혜택이 큽니다. 다만 의무임대기간과 임대료 상한 규정을 반드시 확인하세요.
노하우 4. 리츠와 실물을 ‘양자택일’할 필요 없습니다. 저는 유동성 자금의 30%는 리츠로, 70%는 실물로 배분합니다. 급하게 돈이 필요하면 리츠를 먼저 매도하는 식으로 유동성을 확보합니다.
실수 1. 표면 수익률만 보고 투자 결정
“수익률 6%라고 해서 샀는데 왜 실제로는 4%밖에 안 되죠?” 세금, 수수료, 공실을 빼지 않은 표면 수익률의 함정입니다. 반드시 세후 실질 수익률로 계산하세요.
실수 2. 과도한 레버리지 사용
“대출 많이 받으면 수익률이 높아진다”는 말만 믿고 LTV 80% 이상 대출받았다가 금리 인상기에 역전세, 역월세로 고생하는 분들이 많습니다. LTV 60% 이하를 권장합니다.
실수 3. 출구전략 없이 진입
실물 부동산은 사는 것보다 파는 게 어렵습니다. “언제, 어떤 조건에서 팔 것인가”를 매입 전에 정해두세요. 저는 “수익률이 리츠 대비 1.5배 이하로 떨어지면 매도”라는 기준을 세워두고 있습니다.
핵심 요약 3줄:
오늘 당장 해볼 것: 본인의 투자 가능 금액과 월 목표 현금흐름을 적어보세요. 그리고 리츠 세후 수익률(배당률 × 0.846)과 관심 지역 실물 부동산의 실질 수익률(월세 × 10개월 ÷ 총투자금)을 직접 계산해보세요. 숫자가 나오면 답은 명확해집니다. 더 깊이 공부하고 싶다면 리츠 분석 리포트와 실물 부동산 임대수익 계산기를 활용해 다양한 시나리오를 시뮬레이션해보시길 권합니다.
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